WEG-Verwalter abberufen: Ablauf, Fristen und Beschlussvorlage
Seit der WEG-Reform kann die Eigentümerversammlung ihren Verwalter jederzeit abberufen – ohne wichtigen Grund. Was das konkret bedeutet, welche Fristen gelten und wie der Beschluss formuliert sein muss.
Das Wichtigste in Kürze
- Die Abberufung ist jederzeit mit einfacher Mehrheit möglich, ein wichtiger Grund ist nicht nötig.
- Der Verwaltervertrag endet spätestens sechs Monate nach der Abberufung (§ 26 Abs. 3 WEG).
- Abberufung und Neubestellung gehören in eine Versammlung – sonst steht die Gemeinschaft ohne Verwalter da.
- Die Einladung muss mindestens drei Wochen vorher raus (§ 24 Abs. 4 WEG).
Die Rechtslage: Abberufung ohne wichtigen Grund
Bis zur WEG-Reform brauchte eine Gemeinschaft einen wichtigen Grund, um sich vom Verwalter zu trennen – etwa nachweisbare Pflichtverletzungen. Das führte regelmäßig zu Streit darüber, ob die Gründe „schwer genug“ waren.
Seit dem 1. Dezember 2020 gilt: Der Verwalter kann jederzeit abberufen werden (§ 26 Abs. 3 WEG). Es genügt ein Beschluss der Eigentümerversammlung mit einfacher Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Eine Begründung ist nicht erforderlich – Sie müssen also nicht belegen, dass etwas schiefgelaufen ist.
Damit die Gemeinschaft nicht in der Luft hängt, regelt das Gesetz zugleich den Vertrag: Der Verwaltervertrag endet spätestens sechs Monate nach der Abberufung, auch wenn er eigentlich länger laufen würde. In der Praxis wird meist ein früherer Termin vereinbart, häufig zum Monatsende nach der Übergabe.
Wann sich ein Wechsel wirklich lohnt
Unzufriedenheit allein ist noch kein Grund für Aufwand. Diese Punkte sind dagegen handfest:
- Die Jahresabrechnung kommt zu spät oder gar nicht. Eine Abrechnung, die erst im Spätherbst für das Vorjahr vorliegt, ist nicht mehr ordnungsmäßig.
- Niemand ist erreichbar. Wenn Rückrufe ausbleiben und E-Mails unbeantwortet bleiben, eskaliert jeder kleine Schaden.
- Beschlüsse werden nicht umgesetzt. Die Versammlung hat entschieden, passiert ist nichts.
- Die Beschlusssammlung ist lückenhaft. Sie muss geführt werden – fehlt sie, wird jeder Streit und jeder Verkauf schwierig.
- Unklare Zahlen. Niemand kann sagen, wie hoch die Erhaltungsrücklage tatsächlich ist oder wer mit Hausgeld im Rückstand ist.
Treffen zwei oder mehr dieser Punkte zu, ist der Wechsel meist die günstigere Lösung – weil liegengebliebene Instandhaltung teurer wird als jede Verwaltervergütung.
Der Ablauf in sechs Schritten
- Stimmung prüfen. Sprechen Sie mit dem Verwaltungsbeirat und einigen Miteigentümern. Für den Beschluss brauchen Sie in der Versammlung die einfache Mehrheit.
- Angebote einholen. Holen Sie Angebote von zwei bis drei Verwaltungen ein, idealerweise vergleichbar aufgebaut: Vergütung pro Einheit und Monat, enthaltene Leistungen, Zusatzkosten. Vergleichsangebote gehören zur ordnungsmäßigen Verwaltung und schützen den Beschluss vor Anfechtung.
- Tagesordnung vorbereiten. Abberufung, Neubestellung und Abschluss des neuen Verwaltervertrags gehören als eigene Punkte auf die Tagesordnung – am besten in dieser Reihenfolge.
- Einladen. Der amtierende Verwalter lädt ein, die Frist beträgt mindestens drei Wochen. Weigert er sich, gibt es einen Weg daran vorbei (siehe unten).
- Beschließen. In der Versammlung wird abgestimmt. Protokollieren Sie die Beschlüsse wörtlich und nehmen Sie sie in die Beschlusssammlung auf.
- Übergabe organisieren. Unterlagen, Beschlusssammlung, Konten, Verträge, Schlüssel und offene Vorgänge müssen an den neuen Verwalter. Dieser Punkt entscheidet darüber, ob der Wechsel reibungslos läuft.
Praxistipp
Lassen Sie sich die Angebote als schriftliches Vertragsangebot geben, nicht nur als Preisliste. Dann sehen Sie sofort, was im Preis enthalten ist und was extra kostet – etwa außerordentliche Versammlungen oder Wohnungsübergaben. Wir legen unsere Preise offen, damit dieser Vergleich einfach ist.
Alle Fristen auf einen Blick
| Was | Frist | Grundlage |
|---|---|---|
| Einladung zur Eigentümerversammlung | mindestens 3 Wochen vorher | § 24 Abs. 4 WEG |
| Abberufung des Verwalters | jederzeit möglich, wirkt sofort | § 26 Abs. 3 WEG |
| Ende des Verwaltervertrags | spätestens 6 Monate nach Abberufung | § 26 Abs. 3 WEG |
| Anfechtung eines Beschlusses | 1 Monat für die Klage, 2 Monate für die Begründung | § 45 WEG |
| Höchstdauer der Bestellung | 5 Jahre, bei der ersten Bestellung nach Begründung des Wohnungseigentums 3 Jahre | § 26 Abs. 2 WEG |
Wenn der Verwalter die Versammlung blockiert
Der häufigste Einwand lautet: „Der Verwalter lädt doch nie zu einer Versammlung ein, in der er abberufen werden soll.“ Dafür gibt es zwei Wege.
Erstens können mehr als ein Viertel der Eigentümer unter Angabe des Zwecks verlangen, dass eine Versammlung einberufen wird. Zweitens dürfen der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats, sein Vertreter oder ein durch Beschluss ermächtigter Wohnungseigentümer selbst einladen, wenn ein Verwalter fehlt oder sich pflichtwidrig weigert (§ 24 WEG).
Wichtig ist, dass die Einladung formal sauber ist: richtige Ladungsfrist, vollständige Tagesordnung, alle Eigentümer eingeladen. Sonst ist der Beschluss angreifbar – und der Ärger beginnt von vorn.
Die Beschlussvorlage zum Übernehmen
Diese drei Beschlüsse gehören zusammen. Passen Sie Namen und Daten an:
Bei TOP 2 lohnt ein Blick auf die Laufzeit: Zwei Jahre sind üblich, wenn eine Gemeinschaft den neuen Verwalter erst einmal kennenlernen will.
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- Abberufen ohne Nachfolger. Ohne Verwalter vertreten alle Eigentümer die Gemeinschaft gemeinsam – schon eine Reparaturbeauftragung wird dann kompliziert.
- Nur abberufen, den Vertrag aber vergessen. Abberufung und Vertragsende sind zwei Dinge. Fehlt der zweite Beschluss, läuft die Vergütung unter Umständen weiter.
- Die Übergabe nicht regeln. Legen Sie im Beschluss oder im Protokoll fest, bis wann Unterlagen und Konten übergeben werden.
- Die Abrechnung vergessen. Klären Sie, wer die Jahresabrechnung für das laufende Jahr erstellt. Sonst entsteht genau dort eine Lücke.
- Formfehler bei der Einladung. Zu kurze Frist oder unvollständige Tagesordnung machen den Beschluss anfechtbar – innerhalb eines Monats.
Häufige Fragen
Können wir den Verwalter auch ohne Versammlung abberufen?
Nur im Umlaufverfahren, und das erfordert grundsätzlich die Zustimmung aller Eigentümer. In der Praxis läuft es deshalb fast immer über eine Versammlung.
Was passiert mit laufenden Verträgen der Gemeinschaft?
Hausmeister-, Reinigungs- und Versicherungsverträge hat die Gemeinschaft geschlossen, nicht der Verwalter. Sie laufen weiter und werden vom neuen Verwalter übernommen und geprüft.
Wie lange dauert ein Wechsel insgesamt?
Von der Entscheidung bis zur vollständigen Übergabe vergehen in der Regel zwei bis vier Monate – abhängig davon, wann die nächste Versammlung stattfindet und wie zügig der alte Verwalter die Unterlagen herausgibt.
Was, wenn Unterlagen fehlen?
Die Gemeinschaft hat einen Anspruch auf Herausgabe. Der neue Verwalter fordert die Unterlagen an und rekonstruiert notfalls fehlende Abrechnungen aus Kontoauszügen und Belegen. Genau das ist einer unserer Schwerpunkte beim Verwalterwechsel.
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Dieser Beitrag gibt den Stand vom 22. September 2026 wieder und ersetzt keine Rechtsberatung. Bei Streit über Beschlüsse, Fristen oder Ansprüche gegen den bisherigen Verwalter sollten Sie anwaltlichen Rat einholen.